Unitatea de masura a ariei, exprimata corect dar mai des intalnita ca termen suprafata, este metrul patrat. De calculul unei arii sau suprafete oricine s-a lovit iar modalitatea de a ajunge la o valoare totala este simpla. Exista cateva domenii importante in care ariile sau suprafetele devin caracteristica principala la care se raporteaza toti. Vinzi un teren? Cumpari un apartament? Construiesti o casa? Toti vor intreba care este suprafata!? Urbanismul calculeaza indicatorii pe baza suprafetelor, directia de taxe si impozite calculeaza valorile datorate pe baza suprafetelor, vanzator sau cumparator, evaluator, urbanist, arhitect, auditor energetic sau constructor, toata lumea vrea sa stie suprafata sau aria.
Pana aici, toate bune si frumoase, suprafata este vedeta. Sa recunoastem, nici pretul pe suprafata nu este mai prejos dar cand vorbim de bani, lucrurile incep sa se complice si inevitabil apare intrebarea: “Care suprafata?”
- Cum care? Suprafata imobilului, e clar ca lumina zilei!
- Da, da, am inteles DAR terasa ati inclus-o?
sau
- De ce-mi vorbiti de suprafata construita la sol cand eu am apartamentul la etajul al 3-lea
sau
- Am inchiriat doar x metri, suprafata totala e mult mai mare, nu e cazul acestei evaluari imobiliare
sau
- Cum se calculeaza suprafata utila a mansardei ca eu abia stau in picioare langa zid iar in proiectul casei apare ca acolo e pod!
sau
- Subsolul ce fel de suprafata este?
Sau
- Am certificat energetic dar acolo e alta suprafata decat in cadastru si intabulare!
Sau
…
Mai bine ne oprim aici pentru ca sunt nenumarate controverse si nelamuriri din acest punct de vedere.
Inainte sa le luam pe toate in discutie ar fi mai bine sa lamurim cel putin din punct de vedere legal ce reprezinta suprafata si carei suprafete ar trebui sa ne raportam in diferite situatii.
Cum se calculeaza suprafata construita
Cu toate ca cei care sunt responsabili cu masurarea suprafetelor sunt inginerii topometristi iar documentatia cadastrala este cea care determină suprafaţa terenurilor şi/sau construcţiilor, rezultată din măsurători, ne propunem sa analizam suprafata asa cum este ea definita in Legea locuintei nr. 114 din 1996 pe care o puteti descarca de aici .
Cea mai completa suprafata dar si cea care le include in general pe cateva din cele care urmeaza este Suprafata construita desfasurata. Aceasta reprezinta tehnic suma suprafetelor sectiunilor orizontale ale tuturor nivelurilor locuintei, delimitate de conturul exterior al peretilor exteriori. In cazul in care vorbim de un imobil format doar din parter, atunci suprafata construita desfasurata reprezinta si coincide cu suprafata amprentei la sol a constructiei. In acest caz, uneori, prin suprafata suprafata construita se intelege suprafata amprentei constructiei Altfel, in situatia imobilelor cu mai multe niveluri, suprafata desfasurata este chiar suprafata construita.
Abia prezentata anterior si destul de usor de explicat este chiar suprafata construita la sol. Aceasta este reprezentata de conturul exterior al constructiei la sol. Pentru constructiile subterane si subsoluri, aria construita se masoara la cota finita a pardoselii si se considera aria sectiunii orizontale cuprinsa in conturul exterior al peretilor, inclusiv grosimea zidului de protectie a izolatiei exterioare sau interioare. In cazul constructiei amplasate pe teren in panta, aria constructiei se calculeaza in plane orizontale in trepte, in functie de teren si specificul constructiei.
Suprafata construita contine, include si este suma suprafetelor utile ale incaperilor, logiilor, balcoanelor, precum si a cotei-parti din suprafetele partilor comune ale cladirilor (spalatorii, uscatorii, casa scarii, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea si evacuarea deseurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adauga suprafata aferenta a peretilor interiori si exteriori ai locuintei; in cazul incalzirii cu combustibil solid, se adauga suprafata aferenta sobelor şi cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafatele aferente boxelor de la subsol si ale garajelor care pot fi prevazute distinct.
Cum se calculeaza suprafata locuibila
Am ajuns asadar la suprafata cea mai intalnita si utilizata in viata de zi cu zi, suprafata utila a locuintei/imobilului. Aceasta este data de diferenta dintre suprafata construita desfasurata si suprafata ocupata de peretii imobilului. Suprafata utila este suma tuturor suprafetelor incaperilor locuintei. Suprafata utila a locuintei este suma tuturor suprafetelor utile ale incaperilor.
Foarte important pentru cei care isi doresc sa inteleaga ce contine aceasta suprafata, este de precizat ca ea cuprinde: camera de zi, dormitoare, bai, WC, dus, bucatarie, spatii de depozitare si de circulatie din interiorul locuintei.
La fel de important este sa stim ca nu se cuprind: suprafata logiilor si a balcoanelor, pragurile golurilor de usi, ale trecerilor cu deschideri pana la 1,00 m, nisele de radiatoare, precum si suprafatele ocupate de sobe si cazane de baie (cate 0,50 m2 pentru fiecare soba si cazan de baie), in cazul in care incalzirea se face cu sobe. In cazul locuintelor duplex, rampa, mai putin palierele, nu se cuprinde in suprafata utila a locuintei.
Suprafata utila totala este considerata suma dintre suprafata utila si suprafata logiilor si a balcoanelor. Ea apare in documentatiile cadastrale dar nu este explicitata in legea locuintei la care am facut referire.
Ultima si poate cea mai putin folosite desi noi credem ca este cea mai relevanta in cazul imobilelor rezidentiale este suprafata locuibila. Aceasta reprezinta suprafata desfasurata a încaperilor de locuit. Ea cuprinde suprafata dormitoarelor si a camerei de zi.
Fiecare actor din pietele mentionate la inceputul acestui articol are o suprafata care il avantajeaza, cumparatorul ar trebui sa urmareasca suprafata locuibila dar dezvoltatorul va folosi cel mai probabil suprafata construita desfasurata in raportul acesteia cu pretul.
Spre exemplu, suprafetele mentionate mai sus sunt cele prevazute si descrise in legea locuintei sau a cadastrului dar in functie de scopul pentru care este folosita sau determinata, o suprafata poate face referire aspecte diferite. Certificatul energetic este cel mai elocvent in acest caz.
Suprafata masurata a terenului
Terenurile spre deosebire de cladiri, imobile, locuinte sau anexe ale acestora au in plus cateva notiuni si indicatori specifici legate de suprafata pe care am ales sa vi-i prezentam mai jos.
Suprafața incintei este suprafața totală delimitată a teritoriului incintei terenului.
Suprafata construita este reprezentata de suma suprafetelor ocupate definitiv cu cladiri, utilaje, constructii de depozitare, instalatii si transport subteran de pe teren.
Suprafata aferenta retelelor (se calculeaza ca fiind suma suprafetelor ocupate de retelele exterioare cu functii tehnologice si de instalatii amplasate suprateran sau aerian. Spre exemplu, conducte de apa industriala, menajera (potabila), de incendiu, calda sau rece, tratata sau netratata; conducte de canalizare (ape industriale, menajere, pluviale); conducte pentru diversi agenti termici (apa, abur), agenti tehnologici sau de incalzire a constructiilor; conducte de gaze, conducte pentru transportul fluidelor; conducte pentru transportul pneumatic al materialelor pulverulente; cabluri şi conducte electrice etc.
Suprafata cailor de transport se calculeaza ca suma suprafetelor tuturor cailor de transport. Pentru exemplificare luam in calcul drumuri, cai ferate, navale, aeriene, pietonale (supraterane şi subterane), inclusiv lucrarile ingineresti specifice sau aferente acestora (lucrari de arta, taluzuri, ramblee, deblee, diguri, indiguiri, tunele, peroane etc.), precum si amenajarile functionale specifice (traversari, parcari, transbordari, acces la rampe, spatii de manevra), conductele ce deservesc rampele de descarcare-incarcare de vagoane cisterna la liniile de garaj etc.
Suprafata libera este suma suprafetelor de teren, altele decat cele mentionate mai sus sau determinate de distantele obligatorii intre constructii, retele si instalatii, stabilite conform reglementarilor legale in vigoare.
Suprafata ocupata importanta in numroase situatii reprezinta suma suprafetelor construite, retelelor si cailor de transport asa cum sunt ele definite mai sus.
La final, pentru cei care doresc si notiuni putin mai tehnice va precizam ca foarte des intalnite in constructii si proiectare sunt urmatorii indicatori urbanistici.
Procentajul de ocupare a terenului (POT) este raportul dintre suprafata ocupata si suprafata totala a incintei si se calculeaza dupa formula:
%POT = So/ST x 100.
Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) este raportul dintre suma suprafetelor desfasurate ale tuturor constructiilor Sd si suprafata totala a incintei (ST).Formula de calcul este
%CUT=Sd/ST x 100
Intre suprafete sunt acceptate anumite variante de calcul pe baza indicilor de actualizare a suprafetei, codul fiscal prevede chiar X1,4 intre suprafata utila si cea construita desfasurata a unui imobil dar pentru acuratetea si folosirea obiectiva recomandam calculul matematic pe baza definitiilor de mai sus sau dupa caz a explicatiilor existente in alte prevederi si metodologii legale.
Pentru a intelege exact „despre ce vorbim” corect ar fi sa solicitam si sa folosim denumirea completa a suprafetei la care se face referire deoarece doar in felul acesta vom avea o imagine clara si vom putea compara, dupa cum spune si vorba, „mere cu … mere”!
Comenteaza