Proiect de casa la calcan vs proiect de casa cu perete comun

Intro

Proiect de casa la calcan? Proiect de casa cu perete comun? Care ar putea fi motivul construirii unei case cuplate, cu calcan sau perete comun. In primul rand, orasele, in zonele lor importante aproape ca au epuizat terenurile generoase libere. Costul sistematizarii este mare pentru a consacra noi zone astfel incat orice metru patrat de teren liber devine valoros in asemenea locatii. Nu doar in zone centrale sau mult cautate, casele cuplate sau insiruite sunt preferate. Un mare plus pe care il aduc acestea se reflecta direct in buzunarele proprietarilor.

Casele cuplate sunt mai economice decat cele individuale nu numai datorita alipirii a cel putin unui perete denumit calcan sau perete comun in functie de cum este construit atat el cat si structura de rezistenta a imobilelor.

Despre tipul de proiect de casa la calcan sau proiect de casa cu perete comun s-a tot vorbit pana acum. Calcanul, daca ne permiteti o gluma, nu pestele cu ambii ochi pe aceeasi parte ci peretele fara deschideri sau goluri al unei case este destinat acoperirii de zidului cu rol asemenator al casei vecine.

Proiect de casa la calcan sau proiect de casa cu perete comun?

Proiect de casa la calcan

Aparent fara un mare impact asupra constructiei, orice persoana mai putin avizata ar putea considera ca devine chiar eficient sa solicite si sa puna in opera un proiect de casa cu perete comun in detrimentul unui proiect de casa la calcan. Sa intelegem mai bine ca acolo sunt aspecte tehnice de structura care pot mai degraba ridica costurile decat sa le minimizeze. Exista de cele mai multe ori unele probleme tehnice pe care va recomandam sa le lamuriti sau sa cereti opinia unui specilist, mai exact unui birou de proiectare.

Calcanul permite un front stradal al lotului construibil mai mic

Solicitati un certificat de urbanism si veti afla cel mai probabil ca, in cazul unui proiect de casa la calcan, terenul trebuie sa aiba o suprafata minima si o deschidere mai mica decat atunci cand se construieste o locuinta individuala (ne-cuplata). Pentru o casa construita izolat, suprafata minima acceptata este mai mare iar deschiderea (frontul stradal) minima acceptata face ca unele terenuri sa nu fie construibile din acest motiv. Care este deschiderea minima la strada sau care suprafata minima pentru un proiect de casa? Aceste raspunsuri se gasesc de regula in regulamentul urbanistic al zonei si sunt foarte importante. Analizati intotdeauna cu un birou de arhitectura care este solutia cea mai buna pentru terenul dvs.

In cazul unui proiect de casa cu perete comun lucrurile sunt mai simple deoarece intregul lot a fost dedicat construirii initial urmand ca apoi sa fie dezmembrat pentru cadastru si intabulare. Pe langa aspectele tehnice de care va trebui sa tineti seama daca decideti sa construiti pe baza unui proiect de casa cu perete comun, de regula case insiruite, mai sunt probleme de natura legala. In cazul locuintelor insiruite cu perete comun acestea vor fi doar apartamentate.

Expertiza tehnica pentru alipirea la calcan

Atunci cand exista deja pe lotul vecin o casa construita pe limita de proprietate este recomandabil sa se faca alipire la calcan. Cel mai probabil, in regulamentul urbanistic local, pentru construirea unei case la calcan, e obligatorie o expertiza tehnica relativa la calcan si la constructia deja existenta. Orice proiect de casa la calcan se bazeaza pe o astfel de expertiza si ia in calcul toate observatiile si cerintele mentionate de expertul tehnic.

Casa vecina, cea construita deja pe limita de proprietate, nu trebuie sa sufere deteriorari. Fie ca pe perioada de executie au loc interventii la calcan sau in timpul construirii casei executantul lucrarilor si proiectantul imobilului sunt obligati sa ia toate masurile de protectie care se impun pentru calcanul si casa vecina.

Este de la sine inteles ca nici ulterior, dupa ce se receptioneaza lucrarea sau pe parcursul utilizarii acesteia casa vecina respectiv calcanul nu trebuie sa sufere deteriorari sau deprecieri. O expertiza tehnica a calcanului, hotaraste pe baza unui studiu geotehnic solutia de fundare; este foarte posibil ca, in urma expertizarii tehnice, sa fie necesare subzidiri partiale sau totale ale fundatiei cladirii vecine probabil in zona calcanului acesteia. In anumite cazuri, mai ales daca vorbim de o cladire veche edificata pe sisteme constructive mai putin moderne, sa se impuna o consolidare partiala sau totala a structurii acesteia chiar si a sarpantei in functie de existenta unui regim de inaltime diferit sau eventuale schimbari de preluare a apelor meteoritice.

Limita de proprietate pentru un proiect de casa la calcan

Exista mai multe aspecte care decid amplasamentul constructiei pe parcela achizitionata iar aceste constrangeri isi au rolul lor bine definit. Contrar aparentelor, desi terenul este proprietatea cuiva, acesta nu poate face orice vrea pe el. In primul rand este important sa mentionam ca aceste constrangeri sunt specificate prin lege, incepand cu Codul Civil, Legea Locuintei, Legea urbanismului si regulamentele locale. Putem incepe cu constrangerile legate de pozitionaterea amprentei casei, denumite si retragerile laterale. Loturile de casa au de regula forma patrata sau dreptunghiulara in functie de cum a fost posibila dezmebrarea initiala a terenului.

Dacă terenul este generos, limitele de proprietate nu sunt prea importante iar casa se poate amplasa lejer pe teren. In cazul foarte des intalnit in orase, terenurile fiind mai mici si eventual mai inguste, lucrurile se schimba radical. Aici suntem constransi sa avem o atentie marita la aceste retrageri. Pentru o locuinta individuala de cele mai multe ori este nevoie de o retragere laterala de minim 3 metri pe cel puțin una din limitele laterale ale terenului. In partea opusa a amplasamentului avem obligatia sa lasam o distanta fata de constructie daca nu avem sau nu construim un calcan. Aici vorbim de necesitatea de a apela la un proiect de casa la calcan si este nevoie sa respectam retragerea minima a casei conform legii de minim 60 cm doar daca pe peretele lateral al cladirii nu se afla nici o fereastra.

Forma sau dimensiunea terenului

Dupa cum mentionam anterior,  forma sau dimensiunea terenului pe care doriti sa construiti poate favoriza alegerea unui proiect de casa la calcan sau a unui proiect de casa cu perete comun. Concret, sa analizam o situatie ipotetica: Daca terenul dvs nu este subiectul unor planuri urbanistice care sa fi schimbat PUGul, regulamentul general de urbanism din Bucuresti, de exemplu, mentioneaza in general retragerea fata de limita laterala de minim 2-3m, iar la retragerile fata de limitele din fata si din spate se ajunge si la 3-5m.

Sa presupunem ca aveti un teren cu latimea de 12 m. Daca ati alege sa nu construiti la calcan, ar trebui sa lasati o distanta de 4-6 m fata de cele doua limite laterale (2-3m + 2-3m), de unde rezulta ca latimea maxima a casei va fi de 6-8 m. Acesta este motivul pentru care multe din casele vechi au un interior tip vagon.  Pentru o buna utilizare a spatiilor interioare si a functiunilor este preferabil ca latura casei sa fie de minim 8-9 m. Puteti alege un proiect de casa la calcan si astfel constructia se va incadra doar la o retragere de 2-3m fata de o singura limita laterala, ceea ce inseamna ca va ramane pentru latimea casei o latura generoasa pentru spatii de valoare ridicata atat la interior cat si la exteriorul casei.

Nu se poate vorbi de un proiect de casa la calcan daca pe peretele lateral catre vecin avem ferestre transparente sau cu deschidere. In cazul acesta distanta minima dintre limita de proprietate și casa este obligatoriu de 1,9 metri. Acesta este cazul clasic in care este dificil sa alegeti proiecte case gata facute, fie ca sunt proiecte case personalizabile sau proiecte case tip. Fiecare amplasament are particularitati si constrangeri proprii astfel incat este cel mai bine sa il tratati individual.

Avantaje si dezavantajele unui proiect de casa la calcan

Am incercat sa sintetizam mai jos cateva avantaje si dezavantaje ale unui proiect de casa la calcan.

Avantaje

Avantaje proiect de casa la calcan AIA Proiect

• Construirea pe lot ingust este posibila, pretul terenului poate fi mai bun
• Deschidere mai mica, front stradal redus pentru un lot construibil
• Curte ramasa mai mare fata de situatia unei locuinte individuale
• Securitatea mai buna a cladirii, concentrand majoriatea eforturilor pe celelate laturi deschise
• Intimitate mai mare pe latura inchisa

Dezavantaje

Dezavantaje proiect de casa la calcan AIA Proiect

• Intretinerea este dificila si costisitoare
• Mentenanta calcanului se face in general doar cu personal calificat
• Interventiile le calcan sunt dificile si necesita acordul vecinului
• Luminozitatea poate fi scazuta in anumite situatii de amplasare
• Ventilarea spatiului este mai complicata si necesita atentie sporita

Contactati un specialist la +40722494447 care sa analizeze atent particularitatile fiecarui teren astfel incat sa fie maximizat potentialul acestuia in vederea utilizarii unui proiect de casa la calcan.

Avantajele si dezavantajele unui proiect de casa cu perete comun

Apreciem ca exista avantaje de natura economica, in anumite situatii, care insa ar trebui atent calculate dar si unele avantaje date de un proces simplificat de autorizare fiind vorba de o singura constructie care urmeaza a fi impartita ulterior. Credem ca merita sa fie considerata aceasta solutie prin utilizarea unui proiect de casa cu perete comun doar daca se urmareste o eficientizare maxima a construirii.

Acordul vecinului si alte aspecte juridice

Proiect de casa pe teren ingust cu doua calcane

Un proiect de casa la calcan si construirea pe limita de proprietate aduce cateva obligatii legale bine definite pe care va trebui sa le respectati. De regula ele sunt precizate in documentatia urbanistica dar de respectarea lor responsabil este beneficiarul. Tot in aceasta documentatie, pe langa obligativitatea de obtinere avize de amplasament apar mai multe acorduri printre care foarte important este chiar acordul vecinului de pe limita de proprietate pe care doriti sa pregatiti un proiect de casa la calcan.

Iata cum este precizat in articolul 612 din Codul Civil, referitor la distanța minimă de 60 cm:

„Orice construcţii, lucrări sau plantaţii se pot face de către proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanţa minimă se poate face prin acordul părţilor exprimat printr-un înscris autentic.”

O alta precizare importanta o gasim in anexa nr. 1 din legea nr. 50/1991 modificata privind construcțiile

„2.5.6. Acordul vecinilor, conform prevederilor legale în vigoare, exprimat în formă autentică, pentru construcţiile noi, amplasate adiacent construcţiilor existente sau în imediata lor vecinătate – şi numai dacă sunt necesare măsuri de intervenţie pentru protejarea acestora -, pentru lucrări de construcţii necesare în vederea schimbării destinaţiei în clădiri existente, precum şi în cazul amplasării de construcţii cu altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate.”

De asemenea, art. 42 din Legea 230/2007 privind asociațiile de proprietari prevede că „schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă faţă de destinaţa iniţială, conform proiectului iniţial al clădirii cu locuinţe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv şi cu acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.” Prin urmare, in acest ultim caz, este necesar doar avizul comitetului executiv al Asociatiei de Locatari daca este cazul si numai acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecinează partea interesata, deci nu al tuturor locatarilor.

Model „acordul vecinului”

Gasiti aici cu titlu exemplificativ un model pe care il puteti lua in considerare pentru acordul vecinului referitor al construirea pe limita de proprietate, constructie la calcan sau extindere/mansardare/modificari ale unei constructii aflate pe limita de proprietate.

Acest acord poate fi diferit in functie de cerintele care sunt impuse de un proiect casa la calcan sau proiect casa cu perete comun. Mai mult decat atat, in acordul vecinului, acesta poate impune anumite clauze speciale care sunt obiectul unor negocieri intre partile implicate. Folositi acordul de mai sus doar daca sunteti siguri ca acopera necesitatile dvs in ceea ce priveste obiectivul pe care doriti sa il edificati!

Concluzii

Proiect de casa cu perete comun

Foarte important de retinut este ca

• in cazul în care nu reusiti sa va intelegeti cu vecinul iar acesta nu agreeaza ideea dvs si nu doreste sa isi dea acordul pentru construire (sau, după caz, extindere/mansardare/renovare etc.) adica nu primiti acordul vecinului, doar chemat in instanta de judecata ar putea fi fortat sa isi exprime consimtamantul in acest sens, (atentie!) doar in masura in care refuzul sau s-ar putea dovedi ca fiind nejustificat.
• distanta minima acceptata intre constructii sau retragerea de la limita de proprietate este impusa de regulamentul general de urbanism (sau cele zonale in anumite cazuri) al zonei unde este localizat imobilul. Daca in regulamentul de urbanism nu este prevazuta o astfel de limita, se poate avea in vedere distanta minimă reglementată de Art. 612 din Noul Cod Civil (0,60 m).
• cand sunteti in situatia de a va decide sa cumparati un teren ingust sau care are o suprafata mica (sub 200m de exemplu) va recomandam sa apelati la serviciile de consultanta achizitie care va pot pune in lumina corecta atat valoarea terenului cat si posibilitatea de a construi pe acesta sau eventual extinde o cladire existenta.